在线配资交易·加杠网这是对过去几年房地产救市教训的经验之谈

从2026年第一天开始，房地产的命运早已决定。官媒关于楼市的重量级文章，预示着管理层对连跌数年的房地产业的权威定调。今年剩下的时间就是等待市场和政策的共振，直到行业出现拐点。

重庆发布重磅救市政策，22条稳楼市措施无死角全覆盖

在元旦的《求是》房地产评论员文章中，最打动人心的就是对房地产救市不能搞添油战术，要一步到位给足。这是对过去几年房地产救市教训的经验之谈。近日，重庆发布楼市新政，是对这一文章精神的最新诠释。

2月9日，重庆住建委等三部门联合印发《发挥政策集成效应稳定房地产市场的通知》，推出22条楼市扶持政策，涵盖购房补贴、信贷支持、品质提升等多个方面。

整体看下来，这22条救市措施核心就两个方向：真金白银的给购房补贴，加上信贷门槛的全面放宽。

购房补贴方面，中心城区首套房给成交价0.5%补贴；卖旧买新一年内置换，补1%，两套换一套大户型，补贴提高到1.5%；多子女家庭买房，二孩补2万、三孩补3万，再加上个税退税，总之就是不管你怎么买房，都有你的补贴。

信贷也同步放宽：不管商贷还是公积金，只要购房所在区县无房就算首套，区县有房可核减、租出去照样不计入家庭套数，商办首付也降到30%。

此外，新政还从培育住房租赁市场、盘活存量商办用房、优化交易服务、规范市场秩序等方面出台具体举措，全维度优化房地产市场发展环境，为市场注入稳定预期，切实增强购房者和开发企业的双重信心。

重庆此次楼市新政，整体就是降成本、松门槛、鼓励刚需和置换。这样的救市力度，在这一轮整体的楼市大调整周期内都算高的，很明显，重庆楼市要动真格了，把能刺激楼市的工具，集中打包推了出来。

虽然在购房补贴金额和退税比例上，比起全国一些城市动辄30-50万元的多子女购房补贴差距不小。但对重庆这样城乡差别悬殊，财政压力大的老工业城市，重庆政府已经是尽其所能，在救市的覆盖面上做到了利好政策能出尽出。

经过这几年的深度调整，全国大部分城市的限购、限售、限贷等硬限制，能撤的早就撤得差不多了。重庆也在2025年全面取消了中心城区限售，现在已经没什么限制性政策可松了。剩下能做的，就是直接给补贴、调信贷、降成本，用真金白银托市场。

重庆的22条楼市新政，从多孩家庭补贴、购房退税、公积金信贷、到住房租赁，现在流行的救市大招，重庆这回都用上了，可谓是诚意满满，兑现了官媒文章中说的救市政策要一步到位。随着春节返乡置业和楼市小阳春的期待，将有更多城市加入房地产政策松绑的行列，重庆的楼市新政提供了标准范本。

楼市成交初步止跌启稳，“金三银四”可期？

重庆这时候密集出政策，核心原因还是市场基本面还偏弱，需要政策持续托底。锐理数据显示，2025年重庆中心城区新房成交460万平方米、约39946套，同比下降约10%；新房均价13858元/平方米，同比小幅下降约2%。量在缩、价微跌，市场整体还在调整通道里，信心没完全回来，所以必须加大政策力度。

2026年春节前夕，重庆政策和市场共同发力，在颁布22条楼市新政的同时，各区县返乡置业惠民活动多点开花，从中心城区到远郊区县，一场覆盖全业态、贯穿全流程的购房盛宴全面铺开。

市场数据直观印证回暖态势。据锐理数据显示，2月2日至2月8日，重庆中心城区商品住宅供销规模环比上涨58%，成交均价环比上涨6%，量价齐升的良好态势彰显政策红利传导成效；另据统计，2026年1月重庆中心城区商品住房成交面积同比增长4%，价格同比增长0.2%，市场韧性持续凸显。

在全国范围来看，从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，当前多数城市的房地产市场接近估值底部，叠加核心城市住房总需求已于2025年企稳，这意味着楼市已初步具备止跌回稳的条件。

当前全国二手住宅挂牌均价和成交均价较2021年7月的历史峰值分别下降37.0%和40.5%，累计跌幅已超过海外多数国家的房地产下行周期。其中，美国次贷危机期间房价的累计跌幅为32.5%，下跌持续近4年；日本1991年房地产泡沫破裂到2009年房地产市场筑底期间，房价累计跌幅为46.5%，下跌周期长达18年。

2025年12月百城租金回报率已回升至2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，由于我国住房持有成本较低，净租金回报率和公积金贷款利率之差已基本处于合理区间。从居住价值看，这类房子的租金回报率已高于公积金贷款利率，和首套房商贷利率基本持平；从投资价值看，其租金回报率较30年期国债高出70-80BP，并显著高于定存利率。

多数城市的成交均价已回到2016年及以前的水平，随着居民可支配收入的增长，房价收入比也逐渐向合理区间回归。作为衡量房价可负担性的指标，多数城市的房价收入比已低于2006年。

从绝对水平看，北京、上海、广州、深圳按照成交总价中位数计算的房价收入比分别为10.8、9.0、6.1和12.3，低于纽约的15.8，接近东京、柏林的11.9、10.6。成都、重庆、天津、武汉等城市的房价收入比分别为5.5、5.9、5.0、4.4，也处于国际上4-6倍的合理区间，而去年同期多数城市房价收入比的绝对水平较合理区间仍有差距，这意味着房地产市场的估值泡沫在过去一年已得到较为充分的去化。

当楼市的下跌动能已经明显减弱时，类似重庆这样的强力救市必然会让犹豫观望的客户重燃购房热情。最近几年，楼市小阳春行情出现概率极大，“金九银十”已成过去式，楼市“金三银四”才是市场新的黄金机会。

房地产市场底或正在形成，资本市场用资金投票看好楼市

从去年年底起，全国二手房成交火热，二手房挂牌量持续减少，已成为各大城市的普遍现象。这是在国家没有出台大的房地产救市政策下的市场自发行为，反映出交易双方对当然价格和时机的高度认可。

全国范围内的一手房和二手房成交合计，从21年到23年年初，下滑了约30%，之后已经企稳。2023年初到现在，一二手合计的成交量基本稳定，结构有所变化。一手房的供应下降，成交占比从80%下降到了50%。二手房的供应和成交都上升，占比从20%上升到50%。但是合起来，总需求其实并没有再继续下滑，而是保持了稳定。这是在房价下跌，需求被压抑的前提下实现的。真实的需求会高于当前实际的成交水平。这说明全国房地产的总需求已经企稳。