4月份宏观数据出炉，宏观方面有新的变化：去年房地产刺激政策出台后，房地产经历了一段时间的数据改善，但4月份数据看，房地产数据有重新走弱的迹象。
第一，房地产主要月度指标再度掉头下行。具体看，房地产投资增速掉头向下，新房销售面积的增速也已经触顶。虽然新开工面积增速出现反弹，和前期土地市场回暖相匹配。但竣工面积在此前快速反弹后再度回落，说明此前是在保交楼的因素带动下，竣工面积增速才有改善。但伴随着保交楼的效果显现，未来不再有更多需要保交楼而完工的房地产投资，叠加目前房地产自主的新开工面积并不多，施工和竣工面积的增速再度回落。因此，我们估计未来房地产投资增速下行的趋势或有所放大。
第二，房地产价格再度变弱，二手房跌幅快于新房价格。4月份统计局70个城市的房地产价格数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。
前期一线城市房地产恢复较好，体现为价格的企稳甚至是反弹。目前一手房价格止涨，二手房房价跌幅再度扩大，均表明房地产市场短期内有走弱的迹象。
第三，需求端看，4月份居民长期贷款偏弱。4月份居民短期贷款下降超过4000亿，是2020年以来下降幅度最大的一年。居民长期贷款下降1230亿，虽然比去年4月份同期要好一点，但依然是2020年以来的次差水平。更关键的是去年4月份房地产市场比较低迷，而今年一季度房地产成交量是明显改善的。这只能说明居民降低了对短期贷款的需求（短期消费），并且继续提前偿还了部分房贷。5月份央行宣布了降息，存量房贷利率要到明年再下调，或带来更多的提前还款的需求。
综合而言，去年到今年1季度房地产市场的回暖是在政策刺激下的局部的回暖，以一线城市和部分强二线城市的销售和价格回暖为主。但考虑到人口，居民杠杆，收入预期和房价收入比等问题，房地产周期向下的趋势很难在短期内扭转。因此，政策刺激带来的房地产改善，应该是阶段性和局部性的。一旦政策效果逐步减弱，房地产或面临再度下行的压力。
本文作者：朱德健，来源：屈庆债券论坛，原文标题：《房地产有变化——华创投顾部债券日报 2025-5-19》
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