这当然不是危言耸听
不久前这样感受还是来自上海一个城市，就是伴随着城市更新的加快推进，上海市中心逐渐加大供应核心地块
无疑都是对新房市场最大程度的利好
但反观什么是上海二手格局
也因为很长一段时间维持在上海二手的生态体系，大部分成交来自老破小产品，这类二手房流通性其实非常单一
更多依赖市中心稀缺地段没有太多竞争对手
但是我们看到面对如今上海新房"低密核心地块 + 大户型 + 产品升级"的三重攻势之下
这恰好击中了二手市场的软肋
于是一手市场开始悄无声息抢夺二手客户
最初我也以为只是点状案例
而在今年更多城市，广州如此，武汉如此，最近的郑州也是如此
我们说当过去 20 年行业产出大量的二手房，如今更多只存在于购房用户之间也就是买方市场中流通
这种一二手割裂感正在全国化蔓延 ...
01
最初给到我这个感受，大家好像对二手成交量不太感冒了
数据整理自：兔博士
按理说今年整个上海二手成交其实非常可观
虽然最近几月稍有下滑，但 6 月刨去商住部分有 1.85 万套，而今年以来上海每月二手成交也保持在平均 1.95 万套，数据算是很高了
但很奇怪的是
表面成交量还不错但体感却感受不到热度
于是最近我和朋友聊了聊上海的二手市场，一个点就是当下二手房表现出明显的量价失灵
什么意思
要知道对于以往二手成交量的上涨势必会带来价格的涨幅
这个时间期限大概 3 个月
但近半年整个二手即使做到每月接近 2 万套成交，但是价格却回弹乏力
比如成交量已经连涨 3 个月的情况下价格轻微反弹，但总是又很快回归低位徘徊
这样情况不止在上海
可以看到一线城市总价 300 万以下的二手房
占去市场近一半的主流份额
近一年时间里，北京套数占比提升的最多，从 35% 一下子增加到了 46%，上海和深圳各增加了 2% 和 7%
与此同时套均成交总价也在随之降低
上海从 210 万降到了 196 万，平均每套缩水了 14 万，北京和深圳也各降了 11 万和 3 万
一些强能级城市会更夸张
总价 200 万以下的二手房，诸如成都和西安比例能占到仅 90%
这也意味着，作为二手购买主力的极致刚需客群，如今也在经历一场强烈的消费降级
为什么会这样
二手背后本质是库存量的问题
如今我们所说上海每月二手 2 万套的荣枯线，更多是站在 2019 年的上海市场，那时库存还处于 10 万套的前提下
但是当一个蓄水池的总量被无限放大
如今面对却是 17 万库存的历史高位
反馈到市场背后或许站着就是 4-5 万套的诚意房源
所以需求量还在，但是流入市场的低价房源却在增多，甚至一套比一套低
哪怕成交在 3 万套你也很难感受到价格触底
这也是为什么我们看到今年上半年30 个重点城市二手房成交累计同比增 12%，但用户也不似以往那么激动
本质上是伴随库存量不断激增
作为房产以及商品市场基本的量价逻辑失灵了
02
但如果此时反观一手市场
虽然整体成交量比不上二手，但如今新房市场的购买力却在悄然提升
今年我们看到武汉、广州、佛山、深圳、南宁和郑州这些城市二手房成交占比较去年同期均有所下降
反之新房市场正在快速抢占市场份额
以广州为例
今年上半年广州二手房成交了 5.6 万套，新房成交了 3.3 万套，二手房市场份额较去年上半年减少 0.52 个百分点
而如果我们再把时间线拉细
可以看到 2025 年自 1 月至今，整个二手房的占比是所有下降的，尤其是截至 6 月二手占比已经低于 60%，来到 56%
换句话说，选择新房的购房者比重正在悄然上涨
另外更加值得注意的是，反馈到市场新房价格也得到了正向反馈
卖得好的同时还能卖得更贵
除了今年上海壹号院成为全国首个销售破 100 亿的楼盘，之前我们去过苏州园区的金鸡湖畔瑞园最高单价也来到了 8w/ 平 +
更多 10 亿、100 亿单盘在全国各个城市落地生花
最有感知的应该是上海
据不完全数据统计，上海上半年（截至 6 月 22 日）的一手 5000 万元以上豪宅网签数量已经达到 518 套
是 2024 年同期 255 套的两倍
而根据网上信息显示，总价 7000 万级甚至上亿的买家，不少是一代企业家，总价 4000 万左右则偏向城市新贵
但是这里我更想跟各位说一个城市，成都
最近看到一个很有意思的说法，是说上海潮鸣东方总价 5000 万 + 的房子，120 套房源开盘当天即清盘，而整个 2024 年成都总价 5000 万以上的新房成交只有 9 套
上海一个楼盘开次盘，成都要卖十三年
那是不是说明成都购买力不够呢
恰恰相反
根据房联数据，2014 年成都 1000w 以上的豪宅成交了 1139 套
对比 2021 年的 231 套，4 年翻了近 5 倍
此外在供应量上，截止今年 1-4 月份成都共实现新房备案约 36000 套，其中千万级及以上豪宅备案达到 594 套
较去年同期的 189 套同样增长了 3 倍以上
这说明无论经济环境怎么样
当下塔尖购买力正在源源不断用脚投票一座城市的豪宅新房市场
甚至一些强二线城市会更加明显
所以
一边二手市场已经丧失了原本量价逻辑，另一边新房又在不断抢走高端客户
于是目前市场上混沌的场景是
二手房占据着绝对的成交量主导这没有错
但是体现在成交价变化，一二手已经出现了明显的分水岭
03
那么到底是什么造就了这样差距
要知道之所以过去一二手能够维持平衡，就是这两个赛道的池子各自诉求明显，二手房获得性价比，一手房获得品质
但什么是如今的客户趋势
当下的楼市毫不夸张的说，当刚需越来越匮乏的现在，最大的购买力一定是改善，最坚定的购买力一定是塔尖有钱人
如果这两类客群的需求没办法激活，试图在现在撬动刚需的购买意愿，其实是很难的
而对于改善和塔尖
置业放缓的根本问题不是来自购买力
而是购买力和市场供应的不匹配
楼市最大的问题不是需求的问题，而是如何激活需求的问题
而如何激活需求不是价格的问题
而是产品的问题
所以本质上很多人低估了其中供给侧改革的力量
今年最大的变化毫无疑问是土地端的变化
而且是大量点状城市都在集中性的发生土地端的变化，主要有几个方面
1、越来越多的城市开始推进四代宅技术
我们去过的城市，福州、成都、南京、苏州都有四代宅理念的项目开始入市，这件事的意义在于，提升了单套户型的室内舒适度和观感
以及严格意义上这些空间都有 50% 或者 100% 的附赠
这会是推动客户成交的直接要素
2、城市核心也有了更多低容积率地块
以前怎么判断好地块，市区核心就算好，但是各位知道今年全国一共出了多少个低密地王么
今年北京拍出了自己首个 10w+ 地块，深圳首个 8w+ 地块，上海更是直接贡献了全球地王
其中不乏容积率低于 2 以下的项目
就好比 2 月以 16.1w/ 平刷新上海的静安寺社区地块，作为上海绝对的烫金地段
容积率仅 1.44
而对于核心地区的低密地块能够如何激活市场，这两年上海市区的洋房、叠墅无一例外都引起了市场的热捧
3、除此之外，地块出让的捆绑条件也在减少
以上海为例，不仅把曾经一刀切的 90 平小户型调整到多层 100 平米，小高层 110 平米，高层 120 平米，以及 70% 的配比也针对不同环线重新定义
都有理论上做更大户型的可能
另外装修标准也来到有史以来最高的 4000 元 / 平 -7000 元 / 平
于是当这几件事结合到一起
本质上给到市场一个清晰的态度：就是最大程度把产品定位权让渡给开发商
所以我们说一手抢二手的客户
背后讨论的不是肯定不只是成交量、库存之类的，甚至都不在价格
本质还是在产品
是在现在土地段打破供应和需求的不匹配之后，来自当下一手产品力的全面提升给到用户更多的选择
从而让有钱人买到合适的房子，让改善用户得到真正的实惠
04
其实文章写到这里差不多也该结束了，但是我又突然刷到一条消息
就在 7 月 16 日
北京宣布首个全现房销售项目即将入市
这不是个例，据国家统计局数据显示，今年 1 至 2 月现房销售面积同比增长 10%
已经占新房销售面积的 35.4%
我们说过去很长一段时间用户之所以选择购买二手，除了性价比之外，还有一个最核心的点
叫做，所见即所得
但未来伴随供给侧改革带来地产一手房产品力全面提升的同时，这样提升还能被快速且真实的兑现在购房者面前
很难不去揣测
未来一二手房的割裂感会被拉的更大
以上为正文，来自 Moon
这是真叫卢俊公众号的第 6172 篇原创文章
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